Die Mietkaution stellt für viele Mieter eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Umso wichtiger ist es, dass sie nach Beendigung des Mietverhältnisses ordnungsgemäß zurückerstattet wird. Doch nicht selten behalten Vermieter die Kaution ganz oder teilweise ein und berufen sich auf angebliche Ansprüche. Welche Rechte Mieter in einem solchen Fall haben, welche Fristen gelten und wie man sich gegen eine unberechtigte Einbehaltung wehrt, erklärt dieser Beitrag. Zudem geben wir praxisnahe Tipps, um Streitigkeiten zu vermeiden und die Kaution möglichst reibungslos zurückzuerhalten.
Was sagt das Gesetz zur Rückzahlung der Mietkaution?
Laut § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen gegen den Mieter bestehen. Der Vermieter darf die Kaution nur solange einbehalten, wie es zur Klärung offener Ansprüche erforderlich ist.
Zudem muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters auf einem verzinsten Konto angelegt werden, um sicherzustellen, dass sie dem Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht verloren geht.
Welche Frist gilt für die Rückzahlung der Kaution?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05) hat der Vermieter grundsätzlich eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von bis zu sechs Monaten (Im Einzelfall aber auch länger), um etwaige Gegenansprüche zu prüfen. In dieser Zeit darf er die Kaution einbehalten.
Ausnahme: Für Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter die Kaution so lange einbehalten, bis die endgültige Abrechnung vorliegt. Dabei darf er jedoch nur den voraussichtlich noch offenen Betrag einbehalten, nicht die gesamte Kaution.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Vermieter können die Kaution einbehalten, wenn der Mieter:
- offene Mietschulden hat,
- Schäden an der Mietsache verursacht hat,
- vertragswidrig Veränderungen an der Wohnung vorgenommen hat oder
- nicht durchgeführte, aber vereinbarte Renovierungsarbeiten nachweisen kann.
Dabei trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass dem Mieter entsprechende Verpflichtungen oblagen. Er muss konkret darlegen, welche Schäden oder Forderungen bestehen und wie diese berechnet wurden.
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind (z. B. BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18). Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, kann der Vermieter grundsätzlich keine Renovierung verlangen.
Zudem sind starre Fristenregelungen unwirksam. So kann ein Mieter nicht verpflichtet werden, alle drei oder fünf Jahre bestimmte Renovierungen durchzuführen, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung.
Besenreine Übergabe: Was bedeutet das?
Häufig verlangen Vermieter eine „besenreine“ Rückgabe der Wohnung. Laut BGH (Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05) bedeutet „besenrein“, dass:
- grobe Verschmutzungen entfernt wurden,
- die Wohnung sauber, aber nicht gestrichen oder renoviert übergeben werden muss.
Abzug „Neu für Alt“: Begrenzung des Schadenersatzes
Falls der Vermieter Schadenersatz verlangt, gilt der Abzug Neu für Alt. Das bedeutet: Der Mieter muss nur den Zeitwert einer Sache ersetzen, nicht die vollen Kosten für eine Neuanschaffung (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
Beispiel: Ein Mieter hat einen zehn Jahre alten Teppich beschädigt. Die Nutzungsdauer eines Teppichs beträgt ca. zehn Jahre. Da der Teppich ohnehin ersetzt werden müsste, besteht kein Schadenersatzanspruch des Vermieters.
Unberechtigte Aufrechnung durch den Vermieter
Ein häufiges Problem ist, dass der Vermieter unberechtigt mit vermeintlichen Forderungen aufrechnet. Eine Aufrechnung ist nur zulässig, wenn eine berechtigte Gegenforderung besteht.
Eine solche muss Forderung:
- konkret nachweisbar sein,
- zeitnah belegt werden und
- keinen spekulativen Charakter haben.
So setzen Mieter ihre Rechte durch
Falls die Kaution nicht zurückgezahlt wird, sollten Mieter folgendermaßen vorgehen:
- Schriftliche Aufforderung zur Rückzahlung unter Fristsetzung (z. B. zwei Wochen).
- Erneute Mahnung, falls der Vermieter nicht reagiert.
- Einschalten eines Rechtsanwalts.
- Erhebung einer Klage auf Rückzahlung der Mietkaution, falls weiterhin keine Zahlung erfolgt.
Erfolgreich Mietkaution zurückfordern
Die Mietkaution muss spätestens in der Regel sechs Monate nach Auszug zurückgezahlt werden, sofern keine berechtigten Forderungen des Vermieters bestehen. Unzulässige Einbehalte und rechtswidrige Aufrechnungen können Mieter erfolgreich abwehren. Wer sich an die genannten Schritte hält, erhöht seine Chancen auf eine reibungslose Kautionsrückzahlung.