Schutz vor Kündigung im Mietrecht – Alle wichtigen Informationen im Überblick
Der Kündigungsschutz im Mietvertrag (§§ 574–574c Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) bietet Mietern effektiven Schutz vor unbilligen Härten, die durch eine grundsätzlich rechtmäßige Kündigung des Vermieters entstehen können. Diese Regelung ermöglicht es Mietern, einer ordentlichen Kündigung des Vermieters erfolgreich zu widersprechen, wenn der Wohnungsverlust erhebliche persönliche Nachteile bedeuten würde, die schwerer wiegen als die Interessen des Vermieters.
Voraussetzungen für den Kündigungsschutz im Mietrecht
Wann liegt eine unbillige Härte vor?
Laut Gesetzgeber (§ 574 Abs. 2 BGB) liegt eine unbillige Härte insbesondere dann vor, wenn der Mieter keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen findet. Die Beurteilung erfolgt stets individuell und berücksichtigt umfassend die Lebensumstände des Mieters.
Härtegrund hohes Lebensalter
Ein wichtiger Härtegrund kann das hohe Lebensalter eines Mieters sein. Jedoch hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass das Alter allein nicht automatisch eine Härte darstellt. Allerdings wird es in Kombination mit weiteren Umständen relevant (BGH Urteil vom 03.02.2021, Az. VIII ZR 68/19):
- Langjährige Mietdauer und starke soziale Einbindung in der Wohnumgebung
- Gesundheitliche Beeinträchtigungen, die durch einen Umzug verschlechtert werden könnten
Gesundheitliche Risiken als Härtegrund
Gesundheitliche Risiken zählen zu den wichtigsten Gründen, die einen Kündigungsschutz rechtfertigen können. Insbesondere wenn durch einen Umzug oder den Verlust der gewohnten Umgebung gravierende gesundheitliche Folgen zu erwarten sind, erkennt die Rechtsprechung dies eindeutig als Härtegrund an (BGH Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18). In der Praxis genügt häufig bereits eine klare ärztliche Prognose zur Bestätigung der Härte.
Besonderer Härtegrund: Suizidgefahr
Akute Suizidgefahr wird vom BGH besonders streng zugunsten der Mieter bewertet. Der BGH stellte klar, dass die Ablehnung einer Therapie durch den Mieter keinen automatischen Ausschluss des Härtegrundes bedeutet, sondern im Einzelfall differenziert bewertet wird, insbesondere bei krankheitsbedingter Therapieverweigerung (BGH Urteil vom 26.10.2022, Az. VIII ZR 390/21).
Form und Fristen für den erfolgreichen Widerspruch
Damit der Widerspruch gegen eine Kündigung rechtlich wirksam ist, müssen Mieter zwingend folgende Bedingungen beachten:
- Schriftlicher Widerspruch in Textform (§ 574b Abs. 1 BGB)
- Widerspruchsfrist: Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden.
Hinweis: Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter ausdrücklich auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Geschieht dies nicht, kann der Widerspruch auch noch während eines laufenden Räumungsverfahrens erfolgen.
Welche Beweise sind bei einer Räumungsklage notwendig?
Kommt es trotz Widerspruch zu einer Räumungsklage, sind Mieter verpflichtet, die vorgebrachten Härtegründe deutlich zu belegen. Der BGH fordert in diesen Fällen meist ein gerichtliches Sachverständigengutachten, da alleinige ärztliche Atteste häufig nicht ausreichen. Das Gutachten muss die Folgen des Wohnungsverlusts auf die Gesundheit genau darstellen (BGH Urteil vom 28.04.2021, Az. VIII ZR 6/19).
Erfolgloses bewerben auf andere Wohnungen muss auch nachvollziehbar für das Gericht dargelegt und bewiesen werden.
Letztlich ist der Mieter hier darlegungs- und beweisbelastet, für die Umstände die er anführt.
Entscheidender Zeitpunkt für die Interessenabwägung
Der maßgebliche Zeitpunkt für die richterliche Interessenabwägung ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vor Gericht. Hier prüft das Gericht umfassend, ob die Kündigung tatsächlich eine unbillige Härte bedeutet und das Mietverhältnis deshalb fortgesetzt werden sollte (BGH Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 167/17).
Konsequenzen nach einem erfolgreichen Widerspruch
Bei erfolgreichem Widerspruch kann das Mietverhältnis entweder befristet oder unbefristet verlängert werden (§ 574c BGB):
- Befristete Verlängerung: Verlängerung ist nur bei wesentlichen Änderungen der Umstände möglich.
- Unbefristete Verlängerung: Bei einer erneuten Kündigung besteht erneut die Möglichkeit eines Widerspruchs, sofern sich keine wesentlichen Veränderungen ergeben haben.
Fazit – Kündigungsschutz effektiv nutzen
Der Kündigungsschutz im Mietvertrag bietet umfassenden Schutz vor unbilligen Härten bei Kündigungen. Um diesen optimal zu nutzen, sollten Mieter rechtzeitig rechtlichen Rat einholen und stets auf formelle Anforderungen und Fristen achten.